Les bons plans pour comprendre et choisir ses SCPI

Le principal taux d'intérêt directeur de l'institution reste à 0,75%, son plus bas niveau historique, malgré une situation économique très dégradée dans la zone euro

Pas de suspense à Francfort où la Banque centrale européenne (BCE), qui réunissait, son conseil des gouverneurs a laissé son principal taux d'intérêt directeur inchangé à 0,75%, son plus bas niveau historique, malgré une situation économique qui reste très dégradée dans la zone euro. Cette décision, même si elle n'a pas dû être unanime, était largement attendue par les analystes.

L'entrée de la zone euro en récession au troisième trimestre, pour la première fois depuis 2009, et un chômage à un niveau record 11,7% en octobre auraient justifié une baisse à 0,50% aux yeux de certains gouverneurs. Mais  la BCE semble toujours douter qu'une nouvelle baisse de taux puisse donner un coup de pouce à la croissance. A ce stade, seules les banques profiteraient d'une baisse, l'impact sur l'économie réelle, s'il y en a un, il serait très modeste. Un constat qu'alimente la déception causée par la baisse de juillet qui n'a pas contribué à un meilleur accès du crédit des entreprises de l'eurozone les plus en difficulté. Une nouvelle favorable aux investisseurs en immobilier locatif et en SCPI qui vont bénéficier d'un rendement attractif et d'un fort effet de levier sur leurs investissements à crédit.

La BCE avait d'autant moins intérêt à agir qu'apparaissent par ailleurs certains signes positifs. Le premier d'entre eux, visible depuis l'annonce en septembre d'un nouveau programme de rachat de dette publique par la BCE. Les taux d'emprunt de l'Espagne et de l'Italie, deux pays durement attaqués au cours de l'été, n'ont cessé depuis de reculer tandis que les capitaux étrangers reviennent vers la zone euro. En outre, le moral des ménages a fait un bond de manière inespérée en novembre en Allemagne, en France et en Italie.

D'autant que du côté de l'inflation, les craintes d'un échauffement sont pour l'instant écartées. La hausse des prix a nettement ralenti en novembre dans la zone euro, à 2,2% en un an contre 2,5% le mois précédent, selon l'office européen de statistiques Eurostat. Elle devrait revenir en 2013 dans les clous du mandat fixé à la BCE, c'est-à-dire à un niveau proche mais inférieur à 2%. La BCE, qui table pour l'instant une hausse des prix de 1,9% en 2013.L'institution doit aussi annoncer ses nouvelles prévisions de croissance, qu'elle risque de revoir significativement à la baisse pour 2013, selon les économistes. En septembre, elle misait sur un recul de 0,4% du Produit intérieur brut (PIB) de la région cette année, et sur une progression de 0,5% l'an prochain. 

L’activité de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine se résume par une augmentation de capital en janvier 2011 pour 13 M€ et une augmentation de capital en septembre 2011 pour 78 M€. Ces 2 augmentations de capital ont permis à la SCPI d’acquérir un immeuble de bureau à Neuilly pour 25,5 M€ au 1er semestre et 2 immeubles de bureau à Paris pour 60,5 M€. Ces acquisitions répondent à la stratégie de la SCPI à savoir un positionnement de ses actifs à Paris et proche de Paris. Aucune cession n’a été réalisée en 2011.

La baisse du résultat entre 2010 et 2011 s’explique par certaines renégociations à la baisse des loyers avec des franchises et/ou accompagnements commerciaux pour certains baux qui venaient à échéance en 2011 et par certains immeubles qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration (Rue du Louvre, Avenue des Champs Elysées et Rue de la Béotie) et qui ont été vides pendant la période de travaux et sont loués en totalité à ce jour (à l’exception de la Rue de la Boétie en cours de commercialisation).

Par ailleurs, le taux d’occupation financier net moyen à 93,38 % s’explique par la stabilité des locataires et la capacité des immeubles à être reloué rapidement. Rivoli Avenir Patrimoine reste parmi les SCPI à avoir les meilleurs taux d’occupation du marché. Cela s’explique par la position parisienne de son patrimoine.

Le Taux d’occupation de la SCPI

Le taux d’occupation financier net était de 92,81 % au 1er trimestre, de 92,89 % au 2^ème trimestre, de 93,29% au 3^ème trimestre, de 94,69 % au 4^ème trimestre.

Le taux d’occupation net moyen est de 93,38 % en 2011 contre 96,31 % en 2010. Ce taux d’occupation exprime le rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui serait facturé si la totalité du patrimoine était louée. Il est calculé hors locaux neutralisés (la neutralisation des immeubles est opérée dès qu’un mandat de vente est signé ou qu’un programme de travaux lourds est engagé ; lorsqu’un immeuble est neutralisé, les loyers facturés ou potentiels le concernant ne sont pas pris en compte pour le calcul du taux d’occupation).

Perspectives 2012 de la SCPI

Rivoli Avenir Patrimoine a pu acquérir, en fin d’année 2011, deux immeubles parisiens conformément à sa stratégie d’investissement. Ce positionnement lui permet de continuer à afficher un taux d’occupation supérieur à 93 %. Si les opportunités de marché le permettent, RIVOLI AVENIR PATRIMOINE continuera de s’intéresser à ce type d’opération.

L’intérêt porté à la Pierre Papier du fait de ses bons taux de rendement, associé à de bonnes conditions de marché de l’immobilier d’entreprise, ont conduit la société de gestion à procédé à deux augmentations de capital en 2011 pour un total de 91 M€.

Cette collecte a permis d’acquérir les Immeubles Rue Rouvray, Rue des Pirogues et Rue Pierre de Coubertin.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement immobilier qui offre aux investisseurs de placer leur épargne sur des actifs composés exclusivement d'immobilier commercial comme des bureaux, des commerces (murs de magasins, centres commerciaux), des locaux d'activité;, ... dans une optique de diversification de leur patrimoine. En effet, la SCPI permet d'accéder à des biens immobilier à partir de quelques centaines d'euros, une somme adaptée à toutes les bourses. Avec les sommes collectées auprès des épargnants, la SCPI va procéder à l'acquisition d'un parc immobilier qui sera loué à des entreprises et des commerçants et dont la gestion est assurée par une société spécialisée.

Une fois associé, le porteur des parts percevra des revenus locatifs à hauteur du pourcentage qu'il a investi. Ce revenu correspond depuis 2010 à environ 5% par an. 

L'avantage de la SCPI c'est qu'elle peut être souscrite selon une grande variété de possibilités :

- l'achat de SCPI en pleine propriété au comptant pour diversifier son épargne,

- l'achat de SCPI à crédit, pour constituer un patrimoine dans le temps en ve de percevoir des revenus à terme et préparer sa retraite,

- l'achat de parts en nue-propriété pour optimiser sa fiscalité,

- ou encore, l'achat de SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance vie

En somme, les possibilités de souscription permettent à chacun de trouver la solution qui lui correspond que ce soit en terme de diversification du patrimoine, de préparation des revenus complémentaires pour la retraite, de réduction d'impôts, de transmission de patrimoine ...

En terme de diversification, la SCPI pourra ainsi apporter une solution à tous ceux qui souhaitent doper le rendement de leurs contrats d'assurance vie, ré-investir les fonds issus d'arbitrages immobiliers, mais sans en avoir les contraintes de gestion, réduire le risque d'un portefeuille d'actions ou bien employer les liquidités conservéées sur un livret bancaire. Notez toutefois que tout comme chaque investissement immobilier, la durée recommandée est de 8 ans, ce qui exclue tout placement de trésorerie à court terme. La vocation est de percevoir un revenu régulier, mais les frais de souscription, généralement de 10%, mais compris dans le prix de souscription, empêche toute volonté d'en faire un placement spéculatif.